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前景可期的中国基础设施REITs究竟是什么?

发布时间:2022-06-09 10:02:12  |  来源:中国网  |  作者:盘和林  |  责任编辑:刘梦雅

盘和林 浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员

近日,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(以下简称《意见》),提出推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展,进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

在中国,REITs是一个比较年轻的产品,其全名为不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)。文件上的名字之所以加了“基础设施领域”是因目前中国的REITs底层资产主要针对基础设施领域不动产。发达国家最初的REITs主要针对的是房地产项目,这也是REITs名称的由来。REITs很早便出现在一些政策文件中,早期受舆论影响,公众对于REITs的了解也更多是基于发达国家的成熟实践。但需要注意的是,以发达国家的实践来理解中国REITs产品,结果可能会南辕北辙。

中国的REITs实践与发达国家的在范围、结构和收益三个方面有区别:

首先是基础资产的范围。近几年,中国针对房地产市场的监管一直未放松,如果推出针对房地产相关项目的REITs与当前房住不炒政策相矛盾。因此,有着成熟实践经验可以参考的房地产REITs项目没有落地,反而是基础设施类先行试点。当然,基础设施REITs先行试点也符合中国国情。过去20年,中国的基础设施建设高速发展,积累了巨额基础设施资产。据估计,仅2010-2020年间,基础设施累计投资达到了108万亿元,按照50%的固定资产形成率,将形成54万亿元的存量资产规模,也就是能够用于构建REITs的资产规模达到54万亿元之巨,相比当下已发行REITs产品的体量,还有很大的发展空间。

其次是REITs的结构。在大多财经科普类文章中,REITs被简单地描述成一种基金投资产品,投资者通过购买基金份额便可获得基础资产的收益分配权利。与此同时,也有不少文章把REITs描述成一种资产证券化产品,将募集到的资金直接购买基础资产证券化产品。这些解释确实都只揭示了REITs产品的部分特征,却没有触及到核心。

搞清楚REITs究竟是什么,特别是在中国的环境下是什么,对于投资者至关重要。根据官方的政策文件,中国的REITs要比传统REITs更加复杂,其复杂的点在于其是一种嵌套的产品。其最底层资产是能够带来收益的基础设施,中间嵌套了一个ABS产品,而投资者购买的REITs通过ABS对项目形成了股权上关联,因此,从整个运营的体系来看,中国的REITs类似于传统REITs,都要求投资者去运营底层资产。

最后是REITs的收益。REITs的收益来源非常简单,就是基础资产的收益。但由于中国REITs的结构是多层的,因此,收益会层层上缴,层层扣除,真正到达投资者的收益与底层收益有较大区别。除此之外,由于在初期ABS时,项目持有人便相当于出售了项目,之后又要作为战略投资者再买入,中间涉及较为复杂的税收问题。税收与复杂的结构,使得REITs产品的收益会受到不同方面费用的侵蚀,从而影响投资者的最终收益。

这些对应了当前中国REITs发展的问题,也成为中国REITs发展缓慢的原因。不可否认的是,REITs很好地解释了当前基础设施投资“钱从哪里来”的问题。中国居民储蓄率向来较高,同时,以国有企业为首的企业端储蓄率也居高不下,以规模为导向的发展模型使中国整体储蓄向投资转化的效率较低,通过创新资本市场产品能够有效地带动储蓄向投资的转化。

不过,如果要实现更好地转化,必须处理好REITs面临的以上种种问题。今年以来,中国围绕REITs出台了多项政策,但不管是对底层资产进行扩容还是在审核方面给予便利,产品本身的问题必须要妥善解决。比如,从目前来看,中国REITs的收益并不如人意,这极大地降低了投资者的投资意愿。除此之外,市场信息不对称问题也较为严重。在此之前,优质的底层资产通过各种各样的REITS产品或ABS进行了再融资,资金早已回笼,剩下的资产要么是在项目申请上非常困难,要么本身就不属于良好的REITs资产。因此,可以说,REITs当前面临供给和需求两方面的问题。

值得庆幸的是,国家对于REITs的发展持支持态度。从近两年的发展趋势来看,国家对此有较明显的倾向性,待未来相关政策完善后,REITS将有较大的发展前景。期待未来REITs一方面能有效盘活存量资产扩大投资,助力经济高质量发展,同时也为市场提供中等收益、中等风险的投资工具。

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